Wenn die Indexmiete wirksam vereinbart ist, scheitern Erhöhungen in der Praxis fast nie an der Berechnung, sondern am Schreiben. § 557b Abs. 3 BGB stellt konkrete Anforderungen an die Erhöhungserklärung, und wer sie verfehlt, bekommt die höhere Miete schlicht nicht. Diese Seite zeigt ein vollständiges Musterschreiben, erklärt jede Pflichtangabe und stellt die Vorlage als Word-Datei bereit. Wie die Indexmiete grundsätzlich funktioniert und wie die Klausel in den Vertrag kommt, behandelt der Leitfaden Indexmiete richtig anwenden, die Zahlen liefert der Indexmiete-Rechner.
Was § 557b Abs. 3 BGB vom Schreiben verlangt
Das Gesetz nennt drei Anforderungen, und alle drei müssen erfüllt sein:
Textform. Die Erklärung braucht keine Unterschrift, aber eine lesbare, dauerhafte Form: Brief, PDF oder E-Mail genügen. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.
Die eingetretene Änderung des Index. Der Mieter muss nachvollziehen können, von welchem Indexstand auf welchen Sie rechnen. Dafür gehören beide Werte mit Monat und Jahr ins Schreiben: der Verbraucherpreisindex bei der letzten Mietfestsetzung und der aktuelle Stand.
Die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Eine Prozentangabe allein reicht nicht. Im Schreiben muss in Euro stehen, was der Mieter künftig zahlt oder um wie viel Euro sich die Miete erhöht. Das Muster unten nennt sicherheitshalber beides.
Erfüllt das Schreiben diese Punkte, gilt die neue Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
Das Musterschreiben im Volltext
Die goldfarben markierten Stellen sind Platzhalter, die Sie durch Ihre Angaben ersetzen, hier auf der Seite genauso wie in der Word-Vorlage weiter unten. Alles andere können Sie unverändert übernehmen.
[Vorname Name des Vermieters]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]
[Vorname Name des Mieters / der Mieter]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]
[Ort], den [Datum]
Anpassung der Miete nach der Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB)
Mietverhältnis: [Anschrift der Mietsache, ggf. Wohnungsnr.], Mietvertrag vom [Datum]
[Sehr geehrte Frau … / Sehr geehrter Herr …],
in unserem Mietvertrag ist eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart. Die Miete ist damit an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland (VPI, Basis 2020 = 100) gekoppelt. Auf dieser Grundlage passe ich die monatliche Nettokaltmiete wie folgt an.
Entwicklung des Verbraucherpreisindexes:
Indexstand bei der letzten Mietfestsetzung ([Monat/Jahr]): [Indexstand alt]
Aktueller Indexstand ([Monat/Jahr]): [Indexstand neu]
Veränderung: +[X,XX] %
Berechnung der neuen Miete:
[bisherige Kaltmiete] € × [Indexstand neu] ÷ [Indexstand alt] = [neue Kaltmiete] €
Die monatliche Nettokaltmiete erhöht sich damit um [Erhöhungsbetrag] € von [bisherige Kaltmiete] € auf [neue Kaltmiete] €. Die vereinbarten Betriebskosten- und ggf. Heizkostenvorauszahlungen bleiben von dieser Anpassung unberührt.
Nach § 557b Abs. 3 BGB ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung zu entrichten, erstmals also zum [1. Monat Jahr]. Bitte passen Sie Ihren Dauerauftrag entsprechend an.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Vorname Name des Vermieters]
Vorlage als Word-Datei herunterladen
Dasselbe Muster gibt es als formatierte Word-Datei, mit farbig markierten Platzhaltern und einem Hinweisblock zu Sperrfrist und Klausel-Voraussetzung, den Sie vor dem Versand löschen.
Das Musterschreiben als Word-Datei
Die Vorlage mit allen Pflichtangaben nach § 557b Abs. 3 BGB, Platzhalter farblich markiert. Zum Ausfüllen in Word oder einem beliebigen Office-Programm.
Die Platzhalter richtig ausfüllen
Die beiden Indexstände sind der Kern des Schreibens, und hier passieren die meisten Fehler. Es gelten drei Regeln:
Immer dieselbe Indexreihe verwenden. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, aktuell auf der Basis 2020 = 100. Da die Erhöhung aus dem Verhältnis zweier Indexstände berechnet wird, stimmt das Ergebnis auch dann, wenn Ihr Vertrag noch eine ältere Basis wie 2015 = 100 nennt, solange beide Werte aus der aktuellen Reihe stammen. Die letzten 24 Monatswerte stehen in der VPI-Tabelle beim Rechner.
Der alte Stand ist der Monat der letzten Mietfestsetzung. Das ist entweder der Vertragsbeginn oder der Monat der letzten Indexanpassung, nicht das Datum des damaligen Schreibens und nicht der Monat, in dem die erhöhte Miete erstmals gezahlt wurde.
Als neuen Stand den letzten veröffentlichten Monatswert nehmen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den VPI ungefähr am zehnten des Folgemonats. Ein Wert, der noch nicht veröffentlicht ist, gehört nicht ins Schreiben.
Beim Wirksamkeitsdatum zählt der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum: Geht das Schreiben dem Mieter im Juli zu, gilt die neue Miete ab dem 1. September.
12-Monats-Sperre und Wirksamkeit
Zwischen zwei Mietänderungen muss die Miete nach § 557b Abs. 2 BGB mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Die Sperrfrist läuft ab dem Zeitpunkt, ab dem die letzte Miete galt, nicht ab dem Datum des letzten Schreibens. Eine Erhöhung, die zu früh erklärt wird, ist unwirksam und muss nach Ablauf der Frist neu erklärt werden.
Die aufgelaufene Indexentwicklung verfällt dabei nicht: Wer zwei oder drei Jahre nicht erhöht hat, rechnet bei der nächsten Anpassung einfach vom Indexstand der letzten Mietfestsetzung aus und nimmt die gesamte Steigerung seitdem mit. Nur rückwirkend lässt sich nichts verlangen.
Während der Indexbindung sind andere Erhöhungswege weitgehend gesperrt: Eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB scheidet aus, eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist nur für Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich erzwungene Umbauten.
Diese Fehler machen die Erhöhung angreifbar
| Fehler | Folge |
|---|---|
| Nur Prozentsatz genannt, kein Geldbetrag | Pflichtangabe fehlt, Erhöhung unwirksam |
| Indexstände ohne Monat und Jahr | Änderung des Index nicht nachvollziehbar, angreifbar |
| Erhöhung vor Ablauf der 12-Monats-Sperre erklärt | Unwirksam, muss nach Fristablauf neu erklärt werden |
| Alte Basis (2015 = 100) mit neuer Reihe gemischt | Falsches Ergebnis, Erhöhung in falscher Höhe |
| Erhöhung rückwirkend verlangt | Unzulässig, es gilt der übernächste Monat nach Zugang |
| Keine wirksame Indexklausel im Vertrag | Ganze Anpassung ohne Grundlage, nur § 558 BGB möglich |
Der häufigste Fehler steht dabei nicht im Schreiben selbst: Es ist der fehlende Nachweis des Zugangs. Verschicken Sie die Erklärung so, dass Sie den Zugang im Zweifel belegen können, etwa per Einwurf-Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung.
Vom Muster zum fertig ausgefüllten Schreiben
Die Vorlage oben füllen Sie von Hand aus. Schneller geht es mit dem Indexmiete-Rechner: Er setzt die aktuellen VPI-Werte automatisch ein, berechnet neue Miete, Erhöhungsbetrag und frühestes Wirksamkeitsdatum, und erstellt daraus das Erhöhungsschreiben als Word-Datei, in dem nur noch Namen und Adressen fehlen. Die 12-Monats-Sperre prüft er dabei gleich mit.
Dieses Muster ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall, insbesondere nicht die Frage, ob die Indexmiete-Klausel in Ihrem Vertrag wirksam vereinbart ist.