Indexmiete.

Eine Indexmiete im Sinne des § 557b BGB ist eine Miete, die durch Vereinbarung im Mietvertrag an die Entwicklung des Verbraucher­preisindex für Deutschland gekoppelt wird. Steigt der Index zwischen zwei Stichtagen um beispielsweise 8 Prozent, darf die Kaltmiete um denselben Prozentsatz angehoben werden.

Neue Kaltmiete = Alte Kaltmiete × (VPI neu ÷ VPI alt)

Beispiel: Die Kaltmiete liegt bei 800 Euro, der VPI ist seit der letzten Anpassung von 110,3 auf 119,2 gestiegen (Basis 2020 = 100). Die zulässige neue Kaltmiete beträgt 800 × (119,2 ÷ 110,3) = 864,57 Euro, gerundet 864,57 Euro. Das sind 8,07 Prozent Erhöhung in einem Schritt, was bei klassischer Vergleichsmiete an der Kappungsgrenze scheitern würde, bei Indexmiete aber zulässig ist.

Indexierung wirkt in beide Richtungen. Fällt der VPI, kann der Mieter eine Senkung verlangen. In der Praxis ist das selten, weil der VPI langfristig steigt, aber kurze Deflations­phasen wie 2020 zeigen, dass es theoretisch passieren kann.

Die Norm regelt drei Dinge, die Sie als Vermieter kennen müssen:

• Schriftform der Vereinbarung:Die Indexmiete muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Eine nachträgliche Umstellung von Vergleichsmiete auf Indexmiete erfordert eine Vertrags­änderung, die der Mieter unterschreiben muss.
• Mindestwartezeit zwölf Monate:Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Auch die erste Anpassung nach Vertrags­beginn ist frühestens nach einem Jahr möglich. Wer die Wartezeit unterschreitet, riskiert eine unwirksame Erhöhung.
• Form der Erhöhungs­erklärung:Der Vermieter muss die Anpassung in Textform erklären. Pflicht­angaben: aktuelle Kaltmiete, neue Kaltmiete, beide VPI-Werte, Datum der Wirksamkeit. Wirksam wird die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.

Modernisierungs­mieterhöhungen nach § 559 BGB sind bei Indexmieten weitgehend ausgeschlossen. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB lässt sie nur zu, wenn der Vermieter die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Pflichten durchführen musste, etwa nach Gebäude­energie­gesetz oder aus baulicher Sicherheit. Freiwillige Modernisierungen sind rausgekauft, das ist der Trade-off, den der Vermieter mit der Indexierung eingeht.

Drei gängige Mieterhöhungs­modelle, drei sehr unterschiedliche Logiken:

• Indexmiete (§ 557b BGB):Folgt dem VPI. Variabel, in Hochinflations­phasen schneller wachsend, in Deflation auch sinkend. Keine Kappungs­grenze.
• Staffelmiete (§ 557a BGB):Schreibt feste Erhöhungs­beträge zu festen Terminen vor. Planungssicherheit für beide Seiten, aber unabhängig von realer Inflation. Wer eine Staffel­miete in den letzten Niedrig­zinsjahren abgeschlossen hat, verliert real an Mieteinnahmen.
• Vergleichs­miete (§ 558 BGB):Klassisches Modell ohne vorab vereinbarte Erhöhung. Anhebung muss durch Mietspiegel oder drei Vergleichs­wohnungen begründet werden, ist auf 20 Prozent in drei Jahren gedeckelt (15 Prozent in vielen Ballungs­räumen).

Welches Modell besser ist, hängt vom Inflations­szenario ab. In Phasen mit über 4 Prozent Inflation pro Jahr ist die Indexmiete für Vermieter klar im Vorteil, weil sie ohne Kappungs­grenze mitwächst. In niedrig-inflationären Jahren ist die Vergleichsmiete oft günstiger, weil sie 1,5 bis 2 Prozent jährlich erlauben kann, während der VPI flach liegt.

Wichtig: Indexmiete und Staffelmiete schließen sich gegenseitig aus und blockieren beide die Erhöhung nach Vergleichsmiete. Sie können während der Laufzeit nur indexiert oder gestaffelt erhöhen, nicht parallel beides.

Eine Erhöhungs­erklärung ist nur wirksam, wenn sie alle Pflicht­angaben enthält. Ein Muster­text könnte so aussehen:

„Sehr geehrte Frau ..., gemäß § 557b BGB und der in § X unseres Mietvertrags vereinbarten Indexmiete erhöhe ich die Nettokaltmiete ab dem 1. [Monat] [Jahr] von bisher [alte Miete] Euro auf neu [neue Miete] Euro. Grundlage ist der Verbraucher­preisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100), der sich von [VPI alt] (Stichtag X) auf [VPI neu] (Stichtag Y) entwickelt hat."

Die Erklärung muss in Textform erfolgen, also mindestens als Brief, Fax oder E-Mail. SMS oder Messenger reichen rechtlich aus, sind aber für die Beweis­sicherung schwach. Wirksam wird die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Geht die Erklärung beispielsweise im Mai zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Juli.

Bewahren Sie die Original-Mietverträge mit der Indexmiete-Klausel und alle bisherigen Erhöhungs­schreiben dauerhaft auf. Bei einem Wechsel des Eigentümers oder einem Streitfall müssen Sie die Index-Historie lückenlos belegen können, sonst wird die nächste Erhöhung angreifbar.

Die meisten unwirksamen Indexmiete-Erhöhungen scheitern an Formalien, nicht an der Berechnung. Diese fünf Fehler sind die häufigsten:

• Falsche Index-Basis:Wer den VPI mit Basis 2020 = 100 verwendet, der Mietvertrag aber auf 2015 = 100 verweist, rechnet falsch. Destatis stellt Umrechnungs­tabellen bereit, die müssen zwingend genutzt werden.
• Mindestwartezeit ignorieren: Die Wartezeit von zwölf Monaten beginnt nach der letzten Anpassung, nicht nach dem letzten Index-Sprung. Wer alle sechs Monate anpasst, weil der VPI stark schwankt, riskiert eine unwirksame Erhöhung.
• Warmmiete indexiert:Indexiert wird ausschließlich die Nettokaltmiete. Heiz- und Betriebs­kosten laufen separat. Wer die Warmmiete indexiert, ist angreifbar.
• Fehlende VPI-Werte im Anschreiben:Beide Index­werte müssen in der Erhöhungs­erklärung stehen. Ein pauschales „Der VPI ist gestiegen" reicht nicht.
• Erhöhung rückwirkend: Indexmiete wirkt erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Eine Erklärung im April kann nicht rückwirkend zum 1. Januar gelten.

Wenn der Mieter die Erhöhung formell beanstandet, muss der Vermieter neu erklären, mit korrigierten Angaben. Die Wartezeit beginnt nicht neu zu laufen, aber der Wirksamkeits­termin verschiebt sich entsprechend nach hinten.

Indexmiete ist kein Selbstläufer, sondern eine Wette auf Inflation. Diese vier Kriterien helfen bei der Entscheidung:

1. Inflations­erwartung: Bei dauerhaft hoher Inflation (über 3 Prozent pro Jahr) schlägt die Indexmiete jede klassische Anpassung. Die EZB strebt 2 Prozent an, in den letzten Jahren lag sie deutlich höher. Wer mit anhaltend hohen Werten rechnet, fährt mit Indexmiete besser.
2. Lage und Mietspiegel-Spielraum: In Lagen mit angespannten Mietspiegel und gedeckelter Vergleichsmiete (etwa Berliner oder Münchner Mietendeckel-Diskussion) kann Indexmiete der einzige Weg sein, mit Inflation Schritt zu halten.
3. Mieterprofil: Indexmiete ist für stabile, zahlungsstarke Mieter geeignet, die Planbarkeit schätzen. Schwierige Mieter, die jede Erhöhung anfechten, machen die Indexierung zum Aufwand.
4. Modernisierungs­ambitionen:Wer die Wohnung in den nächsten Jahren energetisch oder ausstattungs­mäßig modernisieren will, sollte keine Indexmiete vereinbaren. Modernisierungs­umlagen sind ausgeschlossen, das kostet im Zweifel mehr als die Inflations­anpassung einbringt.

Faustregel: Bei Bestands­immobilien mit langen Mietverhältnissen ohne Modernisierungs­bedarf und mit zahlungs­starken Mietern ist Indexmiete die ehrlichere Variante als jährlicher Mietspiegel-Streit. Bei Sanierungs­objekten oder kurz­fristigen Vermietungen ist sie eher hinderlich.

Der Verbraucher­preisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und ist auf destatis.de unter „Preise → Verbraucher­preisindex" frei zugänglich. Drei Punkte sollten Sie beim Heraussuchen beachten:

• Aktuelle Basis:Seit 2023 gilt die Basis 2020 = 100. Ältere Tabellen verwenden 2015 = 100 oder 2010 = 100. Im Mietvertrag ist die Basis meist genannt, sonst gilt die zum Zeitpunkt des Vertrags­abschlusses aktuelle Basis.
• Stichtag:Üblich ist der Monat des Vertrags­beginns beziehungsweise der letzten Anpassung. Manche Verträge nennen den Monat vor Anpassung, das hat steuerliche und kalendarische Konsequenzen, also genau in den Vertrag schauen.
• Endgültiger vs. vorläufiger Wert:Destatis veröffentlicht zunächst vorläufige VPI-Werte, die später leicht revidiert werden. Für eine Erhöhungs­erklärung sollte der endgültige Wert verwendet werden, sonst kann die Korrektur die Berechnung verändern.

Praktisch: Wer mehrere Mietverhältnisse mit Indexmiete hat, sollte die VPI-Werte einmal jährlich zentral dokumentieren, beispielsweise in einer Tabelle mit Stichtag, Index, Quelle und Datum der Veröffentlichung. So vermeiden Sie Streit darüber, welcher Wert „der richtige" war.

Die Mietpreis­bremse (§§ 556d ff. BGB) gilt grundsätzlich auch für Indexmieten, allerdings nur bei der Anfangs­miete eines neuen Vertrags. Die laufende Indexierung über die Jahre wird nicht durch die Mietpreis­bremse begrenzt.

Konkret: In Gebieten mit Mietpreis­bremse darf die vereinbarte Anfangs­miete (auch bei Indexmiete) nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichs­miete liegen, sofern keine Ausnahme­tatbestände greifen (Vormiete, Modernisierung, Erst­bezug nach 2014). Wenn diese Anfangs­miete einmal vereinbart ist, läuft die Indexierung darauf auf, auch wenn sie über 10 Prozent Vergleichsmiete hinaus geht.

Wichtig: Eine zu hohe Anfangs­miete kann der Mieter rügen. Geschieht das nach Indexierung, wird die Vergleichs­basis neu ermittelt, und alle bisherigen Erhöhungen sind betroffen. Bei Neu­vermietungen mit Indexmiete in Spann­gebieten lohnt sich die exakte Mietspiegel-Recherche beim Vertrags­abschluss noch einmal mehr als sonst.