Question 1

Was ist eine Indexmiete und wie funktioniert sie?

Accepted Answer

Bei einer Indexmiete wird die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im selben Verhältnis anheben. Die Berechnung erfolgt linear: Neue Miete gleich alte Miete multipliziert mit dem Quotienten aus neuem und altem Indexwert. Geregelt ist das Ganze in § 557b BGB.

Question 2

Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?

Accepted Answer

§ 557b Abs. 2 BGB schreibt eine Mindestwartezeit von zwölf Monaten zwischen zwei Erhöhungen vor. Das gilt auch für die erste Anpassung nach Vertragsabschluss. Eine Erhöhung in engerem Abstand ist unwirksam, selbst wenn der Index zwischenzeitlich stark gestiegen ist.

Question 3

Wird die Indexmiete auf die Kaltmiete oder die Warmmiete berechnet?

Accepted Answer

Indexiert wird ausschließlich die Nettokaltmiete, niemals die Warmmiete. Betriebs- und Heizkosten laufen über die Nebenkostenabrechnung separat und werden vom VPI nicht erfasst. Wer im Erhöhungsschreiben aus Versehen die Warm- oder Bruttomiete als Grundlage angibt, riskiert die Unwirksamkeit der Erhöhung. Auch im Mietvertrag muss die Indexmiete-Klausel klar auf die Nettokaltmiete (oder Grundmiete) referenzieren.

Question 4

Was ist der Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmiete?

Accepted Answer

Die Staffelmiete legt bereits im Mietvertrag feste Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten fest, etwa plus 30 Euro pro Jahr. Die Indexmiete ist dagegen variabel und folgt der Inflation: Sie kann in Hochinflationsphasen schneller steigen als eine Staffel, in Deflationsphasen auch sinken. Beide Formen schließen eine Erhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete aus.

Question 5

Gilt die Kappungsgrenze von 20 % auch bei Indexmiete?

Accepted Answer

Nein. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB, höchstens 20 % Erhöhung in drei Jahren (in vielen Ballungsräumen 15 %), gilt ausschließlich bei Erhöhungen nach ortsüblicher Vergleichsmiete. Indexmieten folgen allein der Indexentwicklung und können in inflationsstarken Jahren deutlich stärker steigen.

Question 6

Wie erkläre ich die Mieterhöhung rechtssicher?

Accepted Answer

Die Erhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden und sowohl die bisherige als auch die neue Miete sowie die jeweiligen Indexwerte nennen. Sie wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang beim Mieter wirksam. Geht die Erklärung zum Beispiel im Mai zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Juli.

Question 7

Kann die Indexmiete auch sinken, wenn der VPI fällt?

Accepted Answer

Ja, theoretisch. Fällt der Index, muss der Vermieter die Miete auf Verlangen des Mieters entsprechend senken. In der Praxis kommt das selten vor, weil der VPI langfristig steigt. Kurze Deflationsphasen gab es zuletzt während der Corona-Pandemie 2020.

Question 8

Welchen VPI-Wert muss ich verwenden?

Accepted Answer

Entscheidend ist die Indexreihe, die im Mietvertrag genannt wird. Aktuell verwendet das Statistische Bundesamt die Basis 2020 gleich 100. Ältere Verträge referenzieren oft auf 2015 gleich 100 oder 2010 gleich 100. Destatis stellt Umrechnungstabellen bereit, damit Sie zwischen den Basiszeiträumen sauber umrechnen können.

Question 9

Darf ich bei Indexmiete zusätzlich wegen Modernisierung erhöhen?

Accepted Answer

Nur eingeschränkt. Nach § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB sind Modernisierungsumlagen nur zulässig, wenn Sie zu der Maßnahme gesetzlich verpflichtet waren, etwa zur energetischen Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz. Freiwillige Modernisierungen können bei Indexmieten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Question 10

Gilt der Indexmiete Rechner auch für NRW, Bayern oder Berlin?

Accepted Answer

Ja. Die Indexmiete ist in § 557b BGB bundesgesetzlich geregelt und gilt in allen 16 Bundesländern gleich, also auch für Indexmietverträge in NRW, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen oder Brandenburg. Unterschiede gibt es nur bei der Anfangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Hier kann die Anfangsmiete eines neuen Indexmietvertrags auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt sein. Die laufende Indexierung über die Jahre ist davon nicht betroffen.

Indexmiete Rechner.

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Fragen zur Indexmiete

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