Question 1

Was gilt als gute Mietrendite?

Accepted Answer

Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite ab 5 % ist solide, ab 6 % gut, ab 7 % sehr gut. In A-Städten wie München oder Frankfurt sind aktuell oft nur 2,5 bis 3,5 % erreichbar, in B- und C-Lagen liegen 5 bis 7 % drin. Entscheidend ist die Nettomietrendite nach Bewirtschaftungskosten, Leerstand und Rücklage. Wer nach Steuern und Finanzierung rechnet, kommt häufig auf eine deutlich niedrigere Cash-Rendite, profitiert dafür aber vom Hebel und vom Wertzuwachs.

Question 2

Wie berechne ich die Bruttomietrendite?

Accepted Answer

Bruttomietrendite gleich Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 12.000 Euro Jahreskaltmiete bei 250.000 Euro Kaufpreis ergibt 4,8 %. Diese Kennzahl ignoriert Kaufnebenkosten, Leerstand und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und überschätzt die tatsächliche Rendite daher in der Regel um ein bis zwei Prozentpunkte.

Question 3

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Accepted Answer

Die Bruttomietrendite ist die Rohkennzahl: nur Jahreskaltmiete durch Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Leerstand, nicht umlagefähige Hausverwaltungs- und Hausgeldanteile sowie Instandhaltungsrücklage ab und teilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Sie ist die ehrlichere Zahl für eine Investitionsentscheidung, weil sie die laufenden Belastungen des Vermieters berücksichtigt.

Question 4

Was ist der Kaufpreisfaktor und welcher Wert ist gut?

Accepted Answer

Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete und sagt, in wie vielen Jahren der Kaufpreis allein durch Mieten erwirtschaftet wäre. Faktor unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als marktüblich, über 25 als teuer. In München, Frankfurt oder Hamburg sind Faktoren von 30 bis 40 inzwischen Standard, dort wird die Anlage primär aus erwartetem Wertzuwachs gerechtfertigt.

Question 5

Welche Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähig?

Accepted Answer

Nach § 1 BetrKV nicht auf den Mieter umlegbar sind insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Kontoführungsgebühren sowie Mietausfallwagnis. Bei Eigentumswohnungen gehören dazu der Verwalteranteil im Hausgeld und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Realistisch sind 15 bis 25 % des Hausgeldes nicht umlagefähig, das mindert die tatsächliche Mietrendite.

Question 6

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Accepted Answer

Üblich sind 1 % vom Kaufpreis pro Jahr für neuere Objekte und 1,5 bis 2 % für ältere Bestandsimmobilien. Genauer rechnet die Peterssche Formel mit Baujahr und Restnutzungsdauer und kommt bei Vorkriegsbauten teils auf über 15 Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei Eigentumswohnungen wird die Rücklage zentral durch die WEG verwaltet, der Vermieter sollte trotzdem mit dem realistischen Bedarf rechnen, nicht nur mit dem WEG-Beschluss.

Question 7

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Es kommt auf Lage, Kaufpreisfaktor und Finanzierung an. Bei Faktor unter 25 und solider Vermietbarkeit bleibt nach Bewirtschaftung und Finanzierung meist ein positiver Cashflow oder zumindest eine schwarze Null mit Tilgungsgewinn. In gefragten A-Lagen mit Faktor 35+ ist der laufende Cashflow oft negativ, die Rendite kommt dann aus Wertsteigerung und Steuervorteilen, was höheres Risiko bedeutet.

Question 8

Wie wirkt sich Eigenkapital auf die Rendite aus?

Accepted Answer

Weniger Eigenkapital steigert die Eigenkapital-Rendite durch den Hebel des Fremdkapitals, erhöht aber das Risiko: Steigen die Anschlusszinsen oder fällt der Marktwert, kann die Restschuld den Verkaufspreis übersteigen. Üblich sind 20 bis 30 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Wer mit weniger arbeitet, sollte besonders auf lange Zinsbindung und Tilgung achten.

Renditerechner.

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Miete & Bewirtschaftung

Finanzierung

250.000 € Objekt

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Fragen zu Mietrendite & Kaufpreisfaktor

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