Renditerechner.

Pauschale Antworten sind selten richtig, aber als Orientierung helfen klare Schwellen­werte. Eine Bruttomietrendite ab 5 Prozent gilt als solide, ab 6 Prozent als gut, ab 7 Prozent als sehr gut. In gefragten A-Lagen wie München, Frankfurt oder Hamburg sind aktuell oft nur 2,5 bis 3,5 Prozent erreichbar. In B- und C-Städten liegen 5 bis 7 Prozent häufig im realistischen Bereich.

Bevor Sie eine Mietrendite mit der Aktienmarkt-Rendite vergleichen, müssen Sie zwei Korrekturen einrechnen. Erstens: Bewirtschaftungs­kosten abziehen, das sind in der Regel 0,5 bis 1 Prozentpunkt der Bruttomietrendite. Zweitens: Mit der Gesamt­investition rechnen, also Kaufpreis plus 8 bis 12 Prozent Kaufneben­kosten. Erst nach diesen zwei Schritten haben Sie eine ehrliche Vergleichszahl.

Eine wichtige Faustregel: Liegt die Nettomietrendite unterhalb des Zinssatzes Ihrer Finanzierung, ist Ihr Cashflow negativ. Sie zahlen monatlich aus Eigenmitteln dazu, in der Hoffnung auf Wertsteigerung und Tilgungs­gewinn. Das kann sich rechnen, ist aber riskanter als eine Anlage mit positivem laufenden Cashflow.

Die Bruttomietrendite ist die einfachste aller Renditekennzahlen und wird so berechnet:

Bruttomietrendite = (Jahres­kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Eine Eigentums­wohnung kostet 250.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 1.000 Euro pro Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Die Brutto­mietrendite liegt damit bei 4,8 Prozent. Diese Zahl finden Sie in fast jedem Exposé, weil sie die Immobilie attraktiv aussehen lässt: Sie ignoriert Kaufneben­kosten, Leerstand und Bewirtschaftungs­kosten.

Drei Punkte sollten Sie schon bei der Brutto­rendite beachten:

• Kaltmiete, nicht Warmmiete.Heiz- und Betriebs­kosten laufen durch und gehören nicht in die Renditerechnung.
• Aktuelle Marktmiete prüfen.Wenn der Bestandsmieter unter Marktmiete liegt, ist die Brutto­rendite künstlich gedrückt, der mögliche Verkaufspreis aber höher.
• Kaufpreis ohne Inventar. Wenn Möbel oder Einbauküche mitgekauft werden, müssen Sie diese aus dem Kaufpreis herausrechnen, sonst verzerrt sich die Vergleichbarkeit.

Die Brutto­rendite eignet sich für einen schnellen Vergleich von zwei Objekten in derselben Lage. Für eine Investitions­entscheidung brauchen Sie aber die Netto­rendite.

Die Netto­mietrendite zieht die laufenden Belastungen ab und teilt durch die Gesamt­investition statt durch den nackten Kaufpreis. Sie liegt typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Brutto­rendite.

Netto = (Jahres­miete − Leerstand − Bewirtschaftung − Rücklage) ÷ (Kaufpreis + Kaufneben­kosten) × 100

Welche Kosten dabei einfließen:

• Leerstand: Realistisch sind 1 bis 3 Wochen pro Jahr in guten Lagen, 4 bis 8 Wochen in B- und C-Lagen. Wer vermietet, sollte nicht mit null Leerstand rechnen.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungs­kosten:Nach § 1 BetrKV können Verwaltungs­kosten, Mietausfallwagnis und Reparaturen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Bei Eigentums­wohnungen sind das typischerweise 15 bis 25 Prozent des Hausgelds.
• Instandhaltungs­rücklage:1 Prozent vom Kaufpreis pro Jahr für Neubau, 1,5 bis 2 Prozent für Bestand. Bei Vor­kriegs­bauten kommt die Peters­sche Formel auf deutlich höhere Werte.
• Kaufneben­kosten:Grunderwerb­steuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler. In Summe 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland.

Beispiel mit unserer 250.000-Euro-Wohnung: 12.000 Euro Jahres­miete, minus 500 Euro Leerstand (zwei Wochen), minus 800 Euro nicht umlage­fähig, minus 3.000 Euro Rücklage, ergibt 7.700 Euro netto. Geteilt durch 277.500 Euro Gesamt­investition (Kaufpreis plus 11 Prozent Neben­kosten) sind das 2,77 Prozent Netto­mietrendite. Aus 4,8 Prozent brutto werden 2,77 Prozent netto, ein Unterschied, der über Jahre entscheidend ist.

Der Kaufpreis­faktor, auch Vervielfältiger oder Multiple genannt, ist der Kehrwert der Brutto­rendite und sagt, in wie vielen Jahren der Kaufpreis allein durch Kaltmieten erwirtschaftet wäre. Er wird in der Praxis oft als erste Bewertungs­hürde genutzt:

• Faktor unter 20:Sehr günstig, oft in C-Lagen, kleinen Städten oder strukturschwachen Regionen. Hohe Rendite, aber mit Vermietungs- und Wert­entwicklungs­risiko.
• Faktor 20 bis 25:Markt­üblich in B-Städten und guten Mittelstädten. Solide Investition mit ausgewogenem Verhältnis von Cashflow und Wertsicherheit.
• Faktor 25 bis 30:Anspruchsvoll, häufig in Speck­gürteln und A-Stadt-Rändern. Cashflow eher ausgeglichen, Anlage zielt stärker auf Wert­steigerung.
• Faktor über 30: Standard in München, Frankfurt, Hamburg, Top-Lagen Berlin. Negativer laufender Cashflow ist die Regel, die Rendite kommt fast vollständig aus erwartetem Wertzuwachs.

Wichtig: Der Kaufpreis­faktor sagt nichts über Lage­qualität, Substanz oder Ertrags­sicherheit. Eine sanierungs­bedürftige Wohnung mit Faktor 18 kann nach drei Jahren teurer sein als ein Top-Objekt mit Faktor 25, wenn unerwartete Sanierungs­kosten anfallen. Vergleichen Sie immer Faktor plus Substanz­urteil eines Sachverständigen.

Die Eigenkapital-Rendite (auch Return on Equity oder „Leverage-Rendite") ist die Kennzahl, die Privat­investoren oft unterschätzen. Sie zeigt, wie viel Prozent Ihres tatsächlich eingesetzten Eigen­kapitals die Immobilie pro Jahr erwirtschaftet, mit Berück­sichtigung des Fremd­kapital-Hebels.

Vereinfachtes Beispiel: 250.000 Euro Kaufpreis, 80 Prozent finanziert, also 50.000 Euro Eigen­kapital plus 27.500 Euro Kaufneben­kosten aus Eigen­mitteln. Macht 77.500 Euro Eigen­kapital. Die Wohnung wirft nach Tilgung 1.500 Euro Cashflow plus 4.000 Euro Tilgung pro Jahr ab, in Summe 5.500 Euro Vermögens­zuwachs. Das entspricht 7,1 Prozent Eigen­kapital-Rendite, obwohl die Netto­mietrendite nur bei 2,77 Prozent liegt.

Dieser Hebel funktioniert in beide Richtungen. Steigen die Anschluss­zinsen oder fällt der Marktwert um 10 Prozent, kann die Restschuld den Verkaufs­preis übersteigen. Drei Regeln zur Risiko­begrenzung:

1. Mindestens 20 Prozent Eigen­kapital plus Kaufneben­kosten aus eigenen Mitteln.
2. Anfangs­tilgung mindestens 2 Prozent, besser 3 bis 4 Prozent, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung handhabbar ist.
3. Cashflow nicht knapp kalkulieren, sondern mit 10 bis 15 Prozent Reserve für unerwartete Reparaturen oder Mietausfälle.

Wer diese drei Punkte einhält, kann den Hebel nutzen, ohne zur Schief­lage zu kommen, wenn ein Mieter drei Monate nicht zahlt oder die Heizung ausfällt.

Die meisten Fehl­einschätzungen entstehen nicht durch falsche Mathematik, sondern durch zu optimistische Annahmen. Diese fünf Stolper­steine tauchen am häufigsten auf:

• Kaufneben­kosten ignorieren.Eine Brutto­rendite, die den Kaufpreis statt die Gesamt­investition als Nenner nimmt, überschätzt die Realität um 0,4 bis 0,7 Prozentpunkte.
• Mietsteigerung als gesetzt einplanen. Mieten steigen historisch in der Nähe der Inflation. Wer mit 3 Prozent jährlicher Mietsteigerung rechnet, sollte das Szenario auch mit 0 Prozent durchspielen können.
• Steuern unterschätzen.Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommen­steuersatz versteuert, AfA und Schuldzinsen sind absetzbar. Ohne Steuer­rechnung fehlt 20 bis 40 Prozent des Bildes.
• Rücklage als optional behandeln.Die Heizung hält nicht ewig, das Dach auch nicht. Wer ohne Rücklage rechnet, hat irgendwann eine fünfstellige Rechnung, die das Renditen­modell sprengt.
• Auf Mieter­wechsel setzen.Mietspiegel-Erhöhungen klingen einfach, sind aber durch Kappungs­grenze (§ 558 BGB) und Mietpreis­bremse begrenzt. Eine unvermietete Wohnung wieder anzubieten, kann Renovierungs­kosten und Leerstand erzeugen.

Faustregel: Wenn das Modell nur knapp positiv ist, ist es in der Realität meist negativ. Renditerechnungen sollten mit konservativen Annahmen (höhere Kosten, niedrigere Mieten, zusätzliche Leerstands­wochen) stresstest­fähig sein.

Mieteinnahmen sind nach § 21 EStG steuerpflichtig und werden mit dem persönlichen Einkommen­steuersatz versteuert. Wer 42 Prozent Grenzsteuer­satz hat, zahlt also fast die Hälfte jedes Mehrerlöses an den Fiskus, vorausgesetzt, das Modell rechnet sich überhaupt in die Gewinn­zone. In der Praxis senken zwei Posten die Steuerlast deutlich: die AfA und die Schuldzinsen.

• AfA (Absetzung für Abnutzung):Nach § 7 Abs. 4 EStG werden 2 Prozent des Gebäude­werts pro Jahr abgeschrieben (Bauten ab 1925), bei Bestand bis 1924 sind es 2,5 Prozent. Für Neubauten ab 2023 gilt eine erhöhte AfA von 3 Prozent bis 2029. Der Grund­stücks­anteil ist nicht abschreib­fähig und liegt je nach Lage bei 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
• Schuldzinsen:Voll absetzbar als Werbungs­kosten, solange das Darlehen tatsächlich für die vermietete Immobilie aufgenommen wurde. Tilgungs­anteile sind nicht absetzbar, nur Zinsen.
• Bewirtschaftungs­kosten:Verwaltung, nicht umlage­fähige Hausgeld-Anteile, Reparaturen, Abschluss­gebühren der Bank — alles als Werbungs­kosten absetzbar.
• Erhaltungs­aufwand:Reparaturen sind sofort absetzbar, größere Sanierungen müssen ggf. über mehrere Jahre verteilt werden. Kostet eine Maßnahme mehr als 15 Prozent der Anschaffungs­kosten in den ersten drei Jahren, wird sie als „anschaffungs­naher Aufwand" zur Herstellungs­kosten und nur über die AfA abgeschrieben.

In der Praxis macht das Steuer­modell aus einer 2,77 Prozent Netto­rendite oft eine fast neutrale Steuer­belastung: Die AfA und Schuldzinsen heben den steuer­pflichtigen Gewinn rechnerisch auf, der tatsächliche Cashflow bleibt aber positiv. Genau dieser Effekt macht die fremd­finanzierte Immobilie für Gut­verdiener attraktiv. Eine ehrliche Berechnung sollte aber nicht nur die Steuer­ersparnis im ersten Jahr ansetzen, sondern auch die Phase nach Tilgungs­ende, wenn die Schuldzinsen wegfallen und der Steuer­effekt deutlich kleiner wird.

Eine Immobilie wirft zwei Arten von Rendite ab: laufende Miet­einnahmen (Cashflow-Rendite) und Wert­steigerung (Substanz­rendite). Welche der beiden dominiert, hängt stark von der Lage ab und sollte vor dem Kauf ehrlich beantwortet werden.

In gefragten A-Lagen ist die Miet­rendite oft so niedrig, dass die gesamte Investitions­logik auf Wert­steigerung basiert. Historisch hat das funktioniert: Wohn­immobilien in deutschen Groß­städten haben langfristig 2 bis 4 Prozent pro Jahr nominal zugelegt, in Boom-Phasen deutlich mehr. 2023 und 2024 zeigten allerdings, dass auch Großstadt-Märkte Korrekturen erleben können, mit Rückgängen um 5 bis 15 Prozent.

In B- und C-Lagen ist es umgekehrt: Die Miet­rendite ist hoch, die Wert­steigerung historisch gering oder sogar negativ in struktur­schwachen Regionen. Hier verdient der Investor primär durch den laufenden Cashflow und die Tilgung, nicht durch Verkaufs­gewinne.

Faustregel: Hohe Miet­rendite und hoher Cashflow heißt: „Die Immobilie zahlt sich selbst ab." Niedrige Miet­rendite und erwartete Wert­steigerung heißt: „Sie wetten auf den Markt."

Welche Strategie zu Ihnen passt, hängt von Risiko­toleranz, Anlage­horizont und Liquidität ab. Wer monatlich draufzahlen muss, sollte ein Polster für mindestens 12 Monate Mietausfall plus eine größere Reparatur haben. Wer aus dem laufenden Cashflow lebt, sollte nicht alle Eier in einen Standort legen, sondern auf zwei bis drei Lagen verteilen, sobald das Eigen­kapital es zulässt.