Kaufen oder Mieten.

Eine ehrliche Kaufen-oder-Mieten-Rechnung simuliert beide Szenarien parallel über denselben Zeit­horizont, mit demselben Eigen­kapital und unter Berück­sichtigung der Opportunitäts­kosten. Drei Schritte:

1. Szenario Kauf:Eigen­kapital plus Kaufneben­kosten fließen in die Immobilie. Monatlich Kreditrate plus Eigentümer­kosten. Am Ende des Horizonts: Immobilien­wert minus Restschuld minus Verkaufs­kosten = Endvermögen Kauf.
2. Szenario Miete:Eigen­kapital wird am Kapitalmarkt angelegt. Monatlich Kaltmiete. Solange die Miete unter Kreditrate plus Eigentümer­kosten liegt, wird die monatliche Differenz zusätzlich angespart und mit Kapitalmarkt­rendite verzinst. Am Ende: Wert des angesparten Depots = Endvermögen Miete.
3. Vergleich: Wer hat das größere Endvermögen, wann war der Break-even, was passiert bei verändertem Zins, höherer Wertsteigerung oder kürzerem Horizont?

Wichtig: Beide Szenarien starten mit demselben Eigen­kapital und decken die Wohnkosten ab. Nur so wird der Vergleich fair. Wer unterschiedliche Eigen­kapital­einsätze rechnet oder Miete und Kreditrate ungleich behandelt, verzerrt das Ergebnis systematisch.

Der Break-even ist der Moment, ab dem das Endvermögen im Kauf-Szenario das im Miet-Szenario übersteigt. Davor liegt der Mieter wegen der hohen Kaufneben­kosten vorne, danach gewinnt der Käufer durch Wertsteigerung und Tilgungs­gewinn.

Typische Break-even-Zeiträume:

• Günstige Lage, Faktor unter 22: Break-even nach 6 bis 10 Jahren. Käufer vorne in fast allen realistischen Szenarien.
• Mittelgute Lage, Faktor 22 bis 27:Break-even nach 10 bis 15 Jahren. Hängt stark von Zinssatz und Wert­steigerung ab.
• A-Lage, Faktor 28 plus:Break-even oft erst nach 18 bis 25 Jahren oder gar nicht. Käufer rechnet primär auf Wert­steigerung.

Faustregel: Wer eine Immobilie kürzer als bis zum Break-even hält, verliert in der Vergleichs­rechnung Geld, weil die Kaufneben­kosten nicht eingespielt werden.

Lebensphasen, die für den Kauf sprechen: Familie mit Kindern und Bedarf an Stabilität, Selbst­ständige mit Bedarf an Inflations­schutz für die Altersvorsorge, Gut­verdiener in stabilen Berufen mit langem Anlage­horizont. Phasen gegen den Kauf: junge Berufstätige mit unklarer Standort­perspektive, Berufe mit hoher Mobilitäts­anforderung, kurzfristige Lebensplanung.

Welche Annahmen verändern das Ergebnis am stärksten? Diese fünf Werte machen den Unterschied zwischen „Kauf gewinnt um 50.000 Euro" und „Miete gewinnt um 80.000 Euro":

1. Wertsteigerung der Immobilie: 1 Prozent Unterschied über 20 Jahre verändert das Endvermögen Kauf um rund 70.000 Euro. Konservative Annahme (1,5 bis 2 Prozent pro Jahr) ist sicherer als optimistische Annahme (3 bis 4 Prozent).
2. Kapitalmarkt­rendite: 1 Prozent Unterschied bei der Miete-Szenario-Rendite verändert das Endvermögen Miete um rund 50.000 Euro über 20 Jahre. Realistisch sind 4 bis 6 Prozent netto für ein gestreutes ETF-Portfolio.
3. Kaufpreis und Faktor:Je niedriger der Kaufpreis­faktor, desto schneller rechnet sich der Kauf. Ein Faktor 22 statt 28 bringt 50 bis 80.000 Euro Vorteil über 20 Jahre.
4. Zinsniveau: Hohe Zinsen machen Kauf teurer und Miete attraktiver, weil die Kreditrate stark steigt. Ein Prozent Zinsunterschied verändert die Monatsrate um rund 200 Euro pro 300.000 Euro Darlehen, das summiert sich.
5. Anlage­horizont: Über 20 Jahre liegt der Käufer fast immer vorne, über 10 Jahre fast immer der Mieter. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG verstärkt diesen Effekt durch Steuern auf Kursgewinne bei kurzem Verkauf.

Praktischer Tipp: Rechnen Sie mehrere Szenarien durch, mit konservativen, mittleren und optimistischen Annahmen. Wenn der Kauf in allen drei Szenarien gewinnt, ist die Entscheidung stabil. Wenn der Vorteil nur unter optimistischen Annahmen vorhanden ist, wetten Sie und sollten sich der Risiken bewusst sein.

Die Kaufneben­kosten sind in jeder Rechnung der härteste Posten, weil sie sofort fällig werden und nicht in die Immobilie fließen. Wer die Wohnung in den ersten Jahren wieder verkauft, verliert sie meist komplett:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) bis 6,5 Prozent (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen, Saarland).
• Notar und Grundbuch:Zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Ist gesetzlich geregelt nach Gebühren­ordnung, kein Verhandlungs­spielraum.
• Maklerprovision: Seit 2020 Bestellerprinzip-light: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf jeder Seite, also insgesamt bis zu 7,14 Prozent für beide. Direkter Verkauf vom Eigentümer (FSBO) spart die Provision komplett.

Versteckte Posten, die viele Käufer vergessen:

• Sachverständigen-Gutachten: 500 bis 2.500 Euro für ein vollständiges Gutachten, das die Substanz prüft. Bei älteren Objekten unverzichtbar.
• Renovierung vor Bezug:Boden, Wände, Sanitär­einrichtung. Schnell 20.000 bis 50.000 Euro je nach Größe und Zustand.
• Umzugs- und Einrichtungs­kosten: 5.000 bis 15.000 Euro für Umzug, neue Möbel, Küche.

In Summe: Die ersten 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises gehen in Nebenkosten und Anfangs­ausgaben, fließen also nicht in die Vermögens­bildung. Genau dieser Wert ist es, den der Mieter vermeidet, indem er sein Eigen­kapital im Depot belässt.

Opportunitäts­kosten sind die Rendite, die das eingesetzte Eigen­kapital alternativ am Kapitalmarkt erzielt hätte. Bei einer Kauf-Entscheidung über 100.000 Euro Eigen­kapital sind das erhebliche Beträge:

100.000 Euro Eigen­kapital, 5 Prozent Nettorendite p.a., 20 Jahre Anlage­horizont = 165.000 Euro Endvermögen ohne Einzahlung.

Diese 165.000 Euro sind die Opportunitäts­kosten des Kaufs. Sie müssen aufgewogen werden gegen die Wert­steigerung der Immobilie und den Tilgungs­gewinn. Eine ehrliche Rechnung kommt also zu folgendem Vergleich:

• Käufer-Endvermögen:Immobilien­wert minus Restschuld minus Verkaufs­kosten plus angesparte Differenz (falls Kauf monatlich günstiger war).
• Mieter-Endvermögen:Eigen­kapital aufgezinst plus angesparte Monatsdifferenz aufgezinst.

Wenn der Käufer-Endvermögen unter dem Mieter-Endvermögen liegt, hat der Käufer die Opportunitäts­kosten nicht reingespielt, das Modell ist verlustreich. Liegt es darüber, hat sich der Kauf gelohnt.

Wichtig: Opportunitäts­kosten sind keine theoretische Größe, sie sind der direkte Vergleich zur Alternative. Wer sie ignoriert, rechnet sich den Kauf systematisch schöner als er ist.

Eine selbst­genutzte Immobilie und eine vermietete sind aus Investment-Sicht zwei verschiedene Welten. Drei zentrale Unterschiede:

• Steuern:Selbst­genutzt: Verkaufs­gewinn nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung im Verkaufs­jahr und den beiden Vorjahren komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Vermietet: Verkaufs­gewinn innerhalb 10 Jahren mit persönlichem Steuersatz versteuert, laufende Mieten ebenso. Dafür AfA und Schuldzinsen-Absetzung als steuerlicher Vorteil.
• Cashflow:Selbst­genutzt: Sie zahlen Rate plus Eigentümer­kosten, ohne Einnahmen. Der „Gewinn" ist die ersparte Miete. Vermietet: Mieteinnahmen decken Rate teilweise oder ganz, Sie haben laufenden Cashflow oder zumindest schwarze Null.
• Risiko und Konsum:Selbst­genutzt: Sie entscheiden über Lage und Ausstattung nach Lebens­qualität, das ist auch Konsum. Vermietet: Renditeoptimiert, oft kompromiss­ärmer.

Der Kaufen-oder-Mieten-Rechner adressiert primär die Selbst­nutzung, weil dort der Vergleich „Wohnen besitzen vs. Wohnen mieten" am sinnvollsten ist. Für Kapitalanlage ist der Renditerechner besser geeignet, der Brutto-, Netto- und Eigen­kapital-Rendite getrennt ausweist.

Eine Sondersituation: die selbst­genutzte Immobilie als implizite Kapital­anlage. Wer eine Immobilie kauft und in 5 bis 7 Jahren in eine größere wechselt, behandelt die alte oft als Anlage und vermietet sie. Steuerlich ist das attraktiv, weil der ehemals selbst­genutzte Erwerb innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft werden kann ohne Spekulations­steuer (Eigennutzung in den letzten drei Jahren reicht).

Eine reine Vermögens­rechnung ist nur die halbe Wahrheit. Lebens­phase, Mobilitäts­bedarf und persönliche Risiko­toleranz bestimmen, ob die Zahl auch die richtige ist. Vier Phasen-Empfehlungen:

• Anfang 20 bis Mitte 30:Tendenz Miete. Standort unklar, Lebens­planung offen, Karriere­mobilität gefragt. Wer in dieser Phase kauft, ist oft an einer Immobilie gebunden, die zur späteren Lebens­situation nicht mehr passt.
• Mitte 30 bis Anfang 50:Goldene Phase für den Kauf. Familie, Standortwahl, langer Anlage­horizont, stabiles Einkommen. Hier rechnet sich der Kauf in den meisten Lagen.
• Anfang 50 bis Anfang 65:Differenziert. Wer noch keine Immobilie hat, sollte mit kürzerem Horizont rechnen, dort gewinnt oft der Mieter. Bestehende Immobilien werden in dieser Phase oft entlastet (Tilgungs­ende, Down­sizing-Überlegungen).
• Renten­eintritt und später: Selbstgenutzte schuldenfreie Immobilie ist klar im Vorteil, weil sie die laufenden Wohnkosten gegen null senkt. Wer in dieser Phase noch kauft, bindet Liquidität, die für Pflege oder Reisen wichtig sein könnte.

Eine pauschale Antwort gibt es also nicht. Die Vermögens­rechnung gibt das ökonomische Argument, die Lebens­phase das praktische. Wenn beide in dieselbe Richtung zeigen, ist die Entscheidung leicht. Wenn nicht, sollten Sie die Argumente bewusst gegeneinander abwägen.

Die meisten Kaufen-oder-Mieten-Rechnungen sind tendenziös, weil sie systematisch eine Seite begünstigen. Diese fünf Fehler sind die häufigsten:

• Mietsteigerung ignoriert:Wer mit konstanter Miete über 20 Jahre rechnet, unterschätzt das Mieter-Szenario. In Wachstums­regionen steigen Mieten oft mit 2 bis 3 Prozent pro Jahr.
• Eigentümer­kosten unterschätzt:Wer nur Hausgeld ansetzt, vergisst Reparaturen, Versicherungen, Außen­anlage, Heizung. Realistisch sind 1 bis 2 Prozent vom Immobilien­wert pro Jahr für Eigentümer­kosten.
• Wert­steigerung pauschal angenommen: Eine Annahme von 3 Prozent pro Jahr für 20 Jahre ist optimistisch. Marktphasen mit Stagnation oder Rückgang fließen oft nicht in die Rechnung ein.
• Kapitalmarkt­rendite zu niedrig:Wer dem Mieter nur 2 Prozent Anlage­rendite zugesteht, weil er „nicht zur Aktie zugesteht", verzerrt das Ergebnis. Realistisch ist ein gestreutes ETF-Portfolio mit 5 bis 6 Prozent netto langfristig.
• Verkaufs­kosten vergessen:Beim Verkauf der Immobilie fallen Maklerprovision, gegebenenfalls Vorfälligkeits­entschädigung und ggf. Spekulations­steuer an. Insgesamt 3 bis 7 Prozent vom Verkaufspreis.

Eine ehrliche Rechnung enthält alle diese Posten und arbeitet mit konservativen Annahmen für beide Seiten. Wenn das Modell unter konservativen Annahmen für eine Seite klar gewinnt, ist die Entscheidung robust. Wenn nicht, ist die Antwort „kommt drauf an" und Lebens­phasen-Argumente werden wichtiger als die Zahl.