Question 1

Lohnt sich Kaufen oder Mieten?

Accepted Answer

Es kommt auf Kaufpreisfaktor, Zeithorizont und persönliche Situation an. Bei einem Faktor unter 25 und einem Horizont über 15 Jahre liegt der Käufer in den meisten Szenarien vorn. Bei Faktor 30+ oder Haltedauer unter 10 Jahren gewinnt häufig der Mieter, der sein Eigenkapital am Kapitalmarkt anlegt. Dieser Rechner simuliert beide Szenarien monatsweise und macht die Entscheidung zur Zahl statt zum Bauchgefühl.

Question 2

Ab wann rechnet sich der Kauf?

Accepted Answer

Der Break-even ist der Moment, in dem das Vermögen im Kauf-Szenario das im Miet-Szenario erstmals übertrifft. Typisch liegen 8 bis 15 Jahre dazwischen, je nach Kaufnebenkosten, Zinsniveau und unterstellter Wertsteigerung. Davor hat der Mieter wegen der hohen Anfangskosten beim Kauf das größere Vermögen. Wer die Immobilie kürzer als bis zum Break-even hält, verliert in der Vergleichsrechnung Geld.

Question 3

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Accepted Answer

Mindestens die Kaufnebenkosten (8 bis 12 % je nach Bundesland) sollten aus Eigenkapital kommen. Empfohlen werden 20 bis 30 % der Kaufsumme zusätzlich. Wer mit weniger einsteigt, zahlt höhere Zinsen, weil die Bank das Risiko einpreist, und hat ein größeres Restschuld-Risiko bei Verkauf in den ersten Jahren. Eine 100-Prozent-Finanzierung kann sich in seltenen Fällen lohnen, etwa bei sehr hohem Einkommen und langer Haltedauer.

Question 4

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Accepted Answer

Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 %, ggf. Maklerprovision bis 3,57 % bei hälftiger Teilung nach dem Bestellerprinzip. In Summe also 8 bis 12 % des Kaufpreises, die zusätzlich zum Eigenkapital für die Anzahlung gestemmt werden müssen. Diese Kosten fließen NICHT in die Immobilie und sind bei einem Verkauf in den ersten Jahren komplett verloren.

Question 5

Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?

Accepted Answer

Opportunitätskosten sind die Rendite, die das eingesetzte Eigenkapital alternativ am Kapitalmarkt erzielt hätte. Wer 100.000 Euro Eigenkapital ins Haus steckt, kann diese 100.000 Euro nicht mehr in einen ETF investieren. Bei 5 % Nettorendite wären das in 20 Jahren rund 165.000 Euro entgangener Zinseszinseffekt. Eine ehrliche Kauf-vs-Miete-Rechnung muss diese Opportunitätskosten gegen die Wertsteigerung der Immobilie aufrechnen.

Question 6

Wie wirkt sich die Wertsteigerung aus?

Accepted Answer

Die Wertsteigerung ist der wichtigste Hebel der Kauf-Rechnung, gleichzeitig die größte Unsicherheit. Bundesweit liegt die langfristige Steigerung bei Wohnimmobilien bei 2 bis 3 % pro Jahr nominal, in Metropolregionen zeitweise deutlich mehr. Schon 1 % Unterschied verändert das Endvermögen über 20 Jahre um zehntausende Euro. Konservative Annahmen sind sicherer, weil negative Phasen wie 2023 und 2024 zeigen, dass Wertsteigerung nicht garantiert ist.

Question 7

Sollte ich Eigenkapital lieber am Aktienmarkt investieren?

Accepted Answer

Reine Renditezahlen sprechen oft für ETFs: 6 bis 7 % langfristig, ohne Klumpenrisiko und ohne Klempner-Anrufe. Allerdings vergleicht das Äpfel mit Birnen: Eine selbstgenutzte Immobilie ist auch Konsum, kein reines Investment. Sie ersetzt Mietzahlungen und bietet Lebensqualität, die der ETF nicht liefert. Faustregel: Aktienmarkt für Vermögensaufbau, Eigentum für Wohnform und Inflationsschutz. Kombinieren ist meist besser als entweder oder.

Question 8

Wie wirkt sich die 10-Jahres-Spekulationsfrist aus?

Accepted Answer

Nach § 23 EStG ist der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett. Wer also kurzfristig wieder verkaufen will, sollte mit dem persönlichen Steuersatz auf den Wertzuwachs rechnen, was die Kauf-Rendite spürbar drückt. Dieser Rechner berücksichtigt die Spekulationssteuer optional in den Verkaufskosten.

Kaufen oder Mieten.

Kauf

Miete

Annahmen

Kauf vs. Miete über Zeit

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Womit der Rechner arbeitet.

Fragen zur Kauf-Miet-Entscheidung

Drei Perspektiven, die dazu passen.

Mietrendite

Finanzierung

Indexmiete

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