„Kaufen oder mieten?" ist die Standardfrage jeder Person mit Eigenkapital und einem Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Die Antwort wird oft mit Bauchgefühl oder mit einer halb durchgerechneten Brutto-Mietrendite gegeben. Beides taugt nicht, weil die Frage mehrere Variablen koppelt, die sich gegenseitig beeinflussen: Kaufpreis, Miete, Zins, Wertentwicklung, Kaufnebenkosten, Opportunitätskosten und Lebenssituation.
Dieser Leitfaden zeigt, wie eine seriöse Vergleichsrechnung aussieht, welche Annahmen kritisch sind, wie der Break-even-Punkt zwischen den Szenarien liegt und welche subjektiven Faktoren auch ein perfektes Modell nicht ersetzt. Mit konkreten Beispielzahlen für 2026 und einem Verweis auf den Vergleichsrechner auf dieser Seite.
Was die Frage wirklich beantwortet
Die Frage „kaufen oder mieten" ist nicht nur eine Cashflow-Frage. Sie ist eine Vermögensentwicklungs-Frage über Jahrzehnte. Wer eine Wohnung kauft, baut über Annuitäten Eigenkapital auf, das im Vermögen bleibt. Wer mietet, zahlt Miete und investiert die Differenz (idealerweise) am Kapitalmarkt. Die ehrliche Vergleichsrechnung stellt das Endvermögen nach 20 oder 30 Jahren in beiden Szenarien gegenüber.
Drei systematische Fehler tauchen in oberflächlichen Vergleichen auf:
- „Mieten ist Geld zum Fenster rauswerfen." Das stimmt nur, wenn der Käufer keine Miete bezahlt. Tatsächlich zahlt er Zinsen, Hausgeld, Instandhaltung und Steuer. Die Frage ist, ob die Summe dieser Posten kleiner oder größer ist als die Miete plus die Verzinsung des nicht aufgewendeten Eigenkapitals.
- „Eigenkapital arbeitet nur in der Wohnung." Genau das Gegenteil. 80.000 € Eigenkapital, breit gestreut am Kapitalmarkt mit 5 % Rendite, ergeben nach 30 Jahren etwa 346.000 € (Zinseszins-Effekt). Der Kapitalmarkt steht auch bei aktueller Zinsumgebung als Konkurrenz im Raum.
- „Wertentwicklung gleicht alles aus." Historisch ja, in den letzten 50 Jahren. Aber die Wertentwicklung deutscher Immobilien war über lange Phasen unter der Aktien-Rendite und wird oft mit historischen Spitzenphasen begründet, die nicht repräsentativ sind.
Die Mathematik im Kern, der Break-even
Der Break-even ist der Punkt, ab dem Kaufen wirtschaftlich besser ist als Mieten plus Investition der Differenz. Er hängt von vier Hauptvariablen ab:
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Je höher, desto später der Break-even.
- Miete und Mietsteigerung. Je höher, desto früher der Break-even.
- Zinssatz auf Darlehen vs. erwartete Wertsteigerung. Liegt die Wertsteigerung über dem Zins minus Tilgung, hilft der Hebel.
- Opportunitätsrendite des Eigenkapitals. Die alternative Anlage am Kapitalmarkt.
Eine konkrete Beispielrechnung für 2026: Wohnung 350.000 € Kaufpreis, Kaufnebenkosten 12 % (42.000 €), Miete für Vergleichswohnung 1.300 € warm. Eigenkapital 80.000 €, Darlehen 312.000 €, Zins 4,0 %, Tilgung 2,0 %. Hausgeld 230 €/Monat (davon 80 € nicht umlagefähig), Instandhaltungs-Rücklage privat 100 €/Monat.
- Käufer-Cashflow: Annuität 1.560 €, Hausgeld 230 €, Rücklage 100 € = 1.890 €/Monat
- Mieter-Cashflow: Miete 1.300 €/Monat, plus 80.000 € Eigenkapital am Kapitalmarkt zu z. B. 5 % Erwartungswert
Auf den ersten Blick zahlt der Käufer 590 € mehr pro Monat als der Mieter. Aber: Vom Käufer-Cashflow geht ein Teil in Tilgung (Vermögensaufbau in der Wohnung), während Mieter ihr Eigenkapital separat anlegen.
Der Break-even-Zeitpunkt liegt in dieser Rechnung typischerweise zwischen Jahr 12 und Jahr 18, abhängig von der angenommenen Wertentwicklung. Die Variation ist groß, was zeigt, dass der Vergleich ohne Annahmen-Sensitivität wenig Aussagekraft hat.
Kaufnebenkosten und ihre Wirkung
Kaufnebenkosten sind 2026 in Deutschland erheblich und unterscheiden sich nach Bundesland. Sie bestehen aus vier Posten:
- Grunderwerbsteuer. 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen). Wird auf den Kaufpreis bezahlt, fällig nach Vertragsschluss.
- Notar. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Pflicht, der Vertrag muss notariell beurkundet werden.
- Grundbuch. 0,4 bis 0,5 % für Eintragung und Auflassungs-Vormerkung.
- Maklercourtage. Seit der Reform 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, also 3,57 % je Seite (oft mit MwSt schon enthalten). Kein Makler bedeutet Ersparnis.
Insgesamt also 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in einigen Bundesländern bis 15 Prozent. Diese Summe ist das, was der Käufer zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen muss und was nicht in der Wohnung investiert ist, sondern als Steuer und Honorare „verloren" geht. Bei einer 350.000-Euro-Wohnung sind das schnell 35.000 bis 45.000 €.
Diese Kaufnebenkosten muss die Wertentwicklung erst wieder reinholen, bevor der Käufer netto besser steht als zum Kaufzeitpunkt. Bei 2 % jährlicher Wertsteigerung dauert das je nach Bundesland 4 bis 7 Jahre. Vor diesem Zeitpunkt zu verkaufen ist fast immer ein Verlustgeschäft.
Opportunitätskosten des Eigenkapitals
Eigenkapital, das in eine Wohnung fließt, kann nicht gleichzeitig am Kapitalmarkt arbeiten. Die entgangene Rendite ist Opportunitätskosten, die in der Vergleichsrechnung explizit auftauchen muss. Die wichtigste Frage: Welche Rendite darf der Mieter realistisch annehmen?
- Tagesgeld oder Sparbuch. 2 bis 3 % pro Jahr 2026, nach Steuer real oft unter Inflation. Konservative Annahme.
- Defensives Aktien-ETF-Portfolio (60/40). Historisch 5 bis 6 % pro Jahr vor Steuer, mit Phasen deutlich darunter und darüber.
- Aktien-ETF-Portfolio (100 % MSCI World oder ähnlich). Historisch 7 bis 9 % pro Jahr, mit Volatilität von 15 bis 20 %.
Die ehrliche Annahme für die Vergleichsrechnung liegt zwischen 4 und 6 % nach Abgeltungssteuer und Kosten, je nach Risikoprofil. Wer 8 % als Erwartungswert in den Vergleich einsetzt, schiebt die Logik gegen den Kauf, wer 2 % einsetzt, schiebt sie für den Kauf. Die Wahl ist persönlich, aber sie sollte transparent sein.
Eine Faustregel: Wenn die Wertsteigerung der Wohnung über die Eigenkapital-Quote multipliziert höher ist als die Opportunitätsrendite des Eigenkapitals, hilft der Hebel beim Kaufen. Bei 25 % Eigenkapital-Quote, 2 % Wertsteigerung pro Jahr und 4 % Opportunitätsrendite: 2 % / 0,25 = 8 % Eigenkapitalrendite gegen 4 % Opportunität, also Vorteil Kauf. Bei 1 % Wertsteigerung und 5 % Opportunität: 1 % / 0,25 = 4 % Eigenkapital gegen 5 %, also Vorteil Mieten.
Wertentwicklung, die ehrliche Annahme
Die Annahme zur Wertentwicklung ist die brisanteste Variable in jeder Vergleichsrechnung. Historische Daten und Realität klaffen oft auseinander.
- Deutschland 1975 bis 2010. Real (inflationsbereinigt) etwa 1 % Wertsteigerung pro Jahr im Durchschnitt. Sehr unterschiedlich nach Region.
- Deutschland 2010 bis 2022. Boom-Phase mit 5 bis 8 % nominalem Anstieg pro Jahr in Großstädten, getrieben von Niedrig-Zinsen und Migrations-Druck.
- Deutschland 2022 bis 2026. Korrektur. Preise sind in vielen Großstädten 10 bis 20 % gefallen, Stabilisierung erst ab Mitte 2025 sichtbar.
Welche Annahme für die kommenden 20 Jahre? Vorsichtige Kalkulation rechnet mit nominal 2 bis 3 % pro Jahr, also nominal etwa Inflation plus minimal. Wer historisch optimistisch ist, rechnet 3 bis 4 % nominal. Wer extrem konservativ ist (B/C-Lagen mit Bevölkerungsrückgang), rechnet null oder negativ.
Drei Sensitivitäten, die jeder Kaufinteressent rechnen sollte:
- Pessimistisch: 0,5 bis 1 % nominal pro Jahr, also faktisch unter Inflation
- Mittel: 2 bis 3 % nominal pro Jahr
- Optimistisch: 4 % nominal pro Jahr
Wenn der Kauf nur im optimistischen Szenario besser ist als Mieten, ist die Wette zu spitz. Wenn er auch im pessimistischen Szenario besser ist (oder zumindest gleichauf), ist sie robust.
Zinslast gegen Mietsteigerung über Jahrzehnte
Ein oft unterschätzter Effekt ist die langfristige Asymmetrie zwischen Zinslast und Mietsteigerung. Beim Käufer mit fester Zinsbindung sinkt der Zinsanteil der Annuität jährlich, während die Tilgung steigt. Nach Ablauf der Zinsbindung (10 oder 15 Jahre) wird neu verhandelt, oft zu schlechteren Konditionen, manchmal zu besseren.
Beim Mieter steigt die Miete kontinuierlich, in Indexmiete-Verträgen mit Inflation, in Vergleichsmiete-Verträgen mit ortsüblicher Vergleichsmiete. Über 20 oder 30 Jahre summiert sich das deutlich. Eine Miete von 1.300 € heute, jährlich um 2 % gesteigert, liegt in 20 Jahren bei 1.932 €, in 30 Jahren bei 2.355 €.
Diese Asymmetrie ist ein versteckter Hebel zugunsten des Käufers, der in vielen Vergleichsrechnungen unterschlagen wird. Wer nur die ersten 5 Jahre rechnet, sieht oft den Mieter im Vorteil. Über 20 oder 30 Jahre dreht sich das Bild häufig zugunsten des Käufers, weil seine fixe Annuität gegen die steigende Miete arbeitet.
Aber: Das gilt nur, wenn die Anschluss-Finanzierung trägt und keine Sondereffekte (Großreparatur, Sonderumlage WEG, Verlust des Arbeitsplatzes mit Zwangsverkauf in Schwächephase) eintreten.
Subjektive Faktoren, die kein Modell abbildet
Selbst eine perfekt gerechnete Tabelle blendet drei subjektive Aspekte aus, die in der Realität entscheidend sein können.
- Flexibilität. Wer beruflich oder familiär unsicher in den nächsten 10 Jahren plant, sollte die Transaktionskosten beim Wiederverkauf einrechnen. Ein Verkauf nach 3 Jahren ist fast immer ein Verlust, weil die Kaufnebenkosten noch nicht durch Wertentwicklung ausgeglichen sind.
- Sicherheit und Kontrollgefühl. Eigentum bedeutet, dass niemand wegen Eigenbedarf kündigen kann, dass Modernisierungen nach eigenem Geschmack möglich sind, dass die Wohnsituation langfristig planbar ist. Dieser Wert lässt sich nicht beziffern, aber er ist real.
- Verwaltungsaufwand und Konfliktrisiko. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist Teil einer WEG. Eigentümer-Versammlungen, Sonderumlagen, Konflikte um Sanierungs-Beschlüsse, all das kostet Nerven, die das reine Cashflow-Modell nicht zeigt.
Ein vierter Faktor, der oft unterschätzt wird: die finanzielle Zwangslage einer überdimensionierten Finanzierung. Wer mit der Annuität an die Belastungs-Grenze geht, kann auf jede unerwartete Lebenssituation kaum reagieren. Mieter haben strukturell mehr Spielraum, weil ihre monatliche Belastung reduzierbar ist (Wohnungswechsel) und ihr Eigenkapital liquide bleibt.
Wann sich der Schritt zur eigenen Software lohnt
Eine einzelne Kaufentscheidung mit dem Vergleichsrechner auf dieser Seite durchzurechnen ist eine ernsthafte Grundlage. Vier Variablen-Szenarien (pessimistisch, mittel, optimistisch, eigene Risiko-Annahme) zeigen meist klar, ob der Kauf robust überlegen oder eher eine Wette ist.
Wer als Vermieter eine Kaufentscheidung trifft, also das Objekt vermieten wird, kombiniert die Vergleichs-Logik mit der Mietrendite-Rechnung. Hier wird schnell deutlich, dass „kaufen und vermieten" eine andere Frage ist als „kaufen und selbst nutzen". Beim Selbstnutzer steht der Wohn-Wert im Vordergrund, beim Vermieter der Cashflow und die Eigenkapitalrendite. Die Mietrendite und die Baufinanzierung sind die zwei begleitenden Lesestücke.
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