Mietrendite berechnen —
Brutto, Netto und der Kaufpreisfaktor in der Praxis

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, will eine Zahl wissen: Wie viel Prozent macht das jährlich? Die Antwort ist tückischer als sie klingt. Die Brutto-Mietrendite, die in jedem Immobilien-Exposé steht, blendet die wichtigsten Kostenblöcke aus. Die Netto-Rendite ist ehrlicher, aber abhängig von Annahmen, die der Verkäufer selten teilt. Und der Kaufpreisfaktor, mit dem Makler werben, sagt für sich genommen wenig aus.

Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie eine Mietrendite Schritt für Schritt seriös rechnen, welche Kosten in die Netto-Rechnung gehören, wann der Kaufpreisfaktor täuscht, was Eigenkapitalrendite mit Hebel bedeutet und welche Schwellenwerte in welcher Lage realistisch sind. Am Ende können Sie ein Exposé in zehn Minuten auseinandernehmen.

Was Mietrendite eigentlich misst

Die Mietrendite drückt aus, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine Wohnung als laufende Mieteinnahme zurückspielt. Sie ist ein Maß für die operative Wirtschaftlichkeit, nicht für die Gesamtrendite einer Investition. Wertsteigerungen, Steuervorteile, Inflation, all das spielt erst in der Vermögensrechnung eine Rolle, nicht in der Mietrendite. Wer das verwechselt, vergleicht Äpfel mit Birnen.

Drei verwandte Kennzahlen tauchen in der Praxis auf:

• Brutto-Mietrendite. Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die einfachste Variante, die in Sekunden gerechnet ist.
• Netto-Mietrendite. Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Die seriöse Variante.
• Eigenkapitalrendite. Jahres-Cashflow nach Zinsen und Tilgung, geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. Die Variante, die berücksichtigt, dass die meisten Käufer fremdfinanzieren.

Welche Kennzahl die richtige ist, hängt von der Frage ab. Wer eine schnelle Vorauswahl unter zehn Exposés treffen will, nimmt Brutto. Wer eine konkrete Wohnung kalkuliert, braucht Netto und Eigenkapital. Und wer langfristig denkt, kommt an einer Sensitivitätsrechnung mit verschiedenen Zins-Szenarien nicht vorbei.

Brutto-Mietrendite, die Daumenformel

Die Brutto-Mietrendite ist (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Eine Wohnung für 300.000 € mit 12.000 € Jahreskaltmiete bringt 4,0 %. Schnell, intuitiv, aber gefährlich, wenn man nicht weiter rechnet.

Drei systematische Probleme sind in der Formel angelegt:

• Kaufnebenkosten fehlen. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar (etwa 1,5 %), Grundbuch (0,5 %) und Maklercourtage (oft 3,57 %) summieren sich auf zehn bis fünfzehn Prozent zusätzlich. Sie sind Teil des Investments, gehören aber im Brutto-Wert nicht hinein.
• Nicht umlegbare Kosten fehlen. Verwaltung, Instandhaltungs-Rücklage, Leerstandsrisiko, Mietausfall, all das frisst die Rendite weiter auf.
• Vergleichbarkeit ist trügerisch. Eine Bestandswohnung in B-Lage und ein Neubau in A-Lage haben sehr unterschiedliche Kostenprofile, auch wenn die Brutto-Rendite identisch ist.

Trotz dieser Schwächen hat die Brutto-Rendite einen festen Platz im Werkzeugkasten: als Vorfilter im Exposé-Check. Liegt sie unter 3,5 %, lohnt das Tieferrechnen meist nicht, weil mit den realen Abzügen am Ende fast nichts übrig bleibt. Liegt sie über 6 %, ist der Standort genauer zu prüfen, denn solche Renditen finden sich in Deutschland nur in Lagen mit höherem Leerstands- oder Bonitätsrisiko.

Netto-Mietrendite, die ehrliche Zahl

Die Netto-Mietrendite zieht alle nicht umlegbaren Kosten von der Kaltmiete ab und addiert die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Die Formel:

Netto-Rendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Die wichtigsten Abzüge auf der Kostenseite:

• Verwaltungs-Pauschale. Bei externer Hausverwaltung 200 bis 400 € pro Einheit und Jahr, in Selbstverwaltung kalkulatorisch 100 bis 200 € für Ihre eigene Zeit, falls die Stunden ehrlich gegengerechnet werden.
• Instandhaltungs-Rücklage. Faustregel nach Peters'scher Formel: etwa 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat für ein Bestandsgebäude älter als zwanzig Jahre. Für jüngere Gebäude weniger, für Altbauten mit Sanierungsstau erheblich mehr.
• Mietausfallwagnis. Pauschal 2 % der Jahreskaltmiete in stabilen Lagen, bei B/C-Lagen oder einzelnen Mietern eher 4 %.
• Nicht umlagefähiger Hausgeld-Anteil. In Eigentümergemeinschaften enthält das Hausgeld 10 bis 30 % nicht umlagefähige Anteile (Verwaltervergütung, Instandhaltungs-Rücklage des Verbands), die zu Lasten des Vermieters gehen.

Im Schnitt fressen diese Kosten 25 bis 40 % der Bruttomiete auf. Aus einer 4 % Brutto-Rendite werden so realistisch 2,4 bis 3,0 % netto, vor Steuern. Bei jüngeren Eigentumswohnungen mit niedrigem Hausgeld kommen Sie näher an die obere Grenze, bei Altbauten und schwachem Hausverwalter eher an die untere.

Kaufpreisfaktor und seine Grenzen

Makler werben gerne mit dem Mietmultiplikator: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. „Faktor 25" klingt verkaufsfördernd. Es ist die mathematische Umkehrung der Brutto-Rendite (1 / 0,04 = 25), nichts Neues, nur anders verpackt.

Der Kaufpreisfaktor ist als Zahl harmlos. Problematisch wird er, wenn er als alleiniger Vergleichswert herangezogen wird. Drei Fallstricke:

• Lagentypische Faktoren mischen sich. Faktor 35 ist in München unterdurchschnittlich, in Chemnitz ein Alarmsignal. Ohne Lagebezug bedeutet die Zahl wenig.
• Bestandsmiete oder Marktmiete? Wird die aktuelle Vertragsmiete oder die ortsübliche Vergleichsmiete eingesetzt? In München kann der Unterschied 30 % betragen, weil viele Bestandsmieten über Jahre unter Marktniveau gehalten wurden.
• Mietsteigerungspotenzial fehlt. Eine Wohnung mit Mietpreisbremse und aktueller Miete deutlich unter Markt hat einen rechnerisch hohen Faktor, faktisch aber Aufholpotenzial in den nächsten Jahren.

Faustwerte für 2026 in deutschen Mittelstädten: Faktor 18 bis 22 ist günstig, 23 bis 28 normal, ab 29 teuer. Großstädte liegen 5 bis 10 Punkte höher, A-Lagen München, Berlin, Hamburg in der Spitze über 40. Diese Zahlen sind grobe Richtwerte, kein Substitut für eine eigene Rechnung.

Eigenkapitalrendite und der Hebel-Effekt

Wer 100 % aus eigenen Mitteln zahlt, verdient mit der Wohnung das, was die Netto-Rendite hergibt. Wer fremdfinanziert, verändert die Rechnung dramatisch. Der Mechanismus heißt Leverage und kann in beide Richtungen wirken.

Beispiel: Wohnung 300.000 €, Kaufnebenkosten 10 %, also 330.000 € Investitionssumme. Netto-Mietertrag 9.000 €/Jahr, Netto-Rendite 2,7 %. Bei voller Eigenfinanzierung verdient der Käufer 2,7 % auf seine 330.000 €.

Wird stattdessen mit 80 % Fremdkapital finanziert (Zins 4,0 %, Tilgung 2,0 %), entstehen 264.000 € Darlehen. Die Annuität liegt bei etwa 15.840 €/Jahr, davon 10.560 € Zins und 5.280 € Tilgung im ersten Jahr. Der Cashflow nach Zins beträgt 9.000 − 10.560 = −1.560 €. Negativ, weil die Rendite unter dem Zinssatz liegt. Der Hebel arbeitet hier gegen den Käufer.

Die Faustregel: Eigenkapitalrendite hebelt nach oben, wenn die Netto-Rendite über dem Darlehenszins liegt, und nach unten, wenn sie darunter liegt. Bei aktuellen Bauzinsen um 4 % ist das eine harte Schwelle, die viele Bestandsobjekte mit 2,5 bis 3 % Netto-Rendite reißen. Die Lücke wird aus Eigenkapital oder anderem Einkommen quersubventioniert, oft in der Hoffnung auf Wertsteigerung. Eine Wette, die zwei Jahrzehnte historisch aufgegangen ist und seitdem volatil läuft.

Wer die Sensitivität für die eigene Wohnung sehen will, kann sie im Renditerechner durchspielen. Eigenkapital-Anteil und Zinssatz sind dort die zwei Hebel, die das Ergebnis am stärksten verschieben.

Risiken in der realistischen Kalkulation

Die Netto-Rendite ist ein Erwartungswert, kein garantiertes Ergebnis. Drei Risiken können die tatsächliche Rendite drücken und gehören in jede Kalkulation.

• Leerstand. Selbst in nachgefragten Lagen rechnet man mit 4 bis 6 Wochen Mieterwechsel-Leerstand alle zwei bis drei Jahre. Das sind grob 1 bis 2 % Mietausfall pro Jahr im Mittel. In B/C-Lagen mit Bevölkerungsrückgang auch deutlich mehr. Wer eine Einzelwohnung kauft, trägt das Risiko ungebrochen, weil ein Ausfall sofort 100 % der Mieteinnahme kostet.
• Zinsänderungs-Risiko. Bei Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren steht in der Mitte der Tilgungs-Phase eine Anschluss-Finanzierung an. Liegen die Zinsen dann höher, verschlechtert sich der Cashflow. Eine 1-Prozent-Zinserhöhung macht bei 264.000 € Restschuld 2.640 €/Jahr aus, was bei knapp kalkulierten Objekten den Cashflow ins Minus zieht.
• Instandhaltung. Heizungsausfall, Dach, Fassade, Steigleitungen, größere Erneuerungen kommen alle 15 bis 30 Jahre und kosten zwischen 5.000 € (neue Heizung pro Wohnung) und 50.000 € (Fassaden-Sanierung mehrgeschossiger Bau). Wer keine Rücklage bildet, finanziert solche Posten aus dem laufenden Einkommen oder einem Folgekredit.

In der Praxis sind diese Risiken mit der Peters'schen Formel und einer 2 % Mietausfall-Pauschale teilweise abgebildet. Wer ein konkretes Objekt kalkuliert, sollte zusätzlich eine Sensitivitätsrechnung machen: Was passiert mit der Eigenkapitalrendite, wenn der Zins um 1 % steigt, wenn 6 Monate Leerstand kommen, wenn die Heizung im fünften Jahr erneuert werden muss? Erst diese Stresstests zeigen, ob die Investition tragfähig ist.

Was eine gute Mietrendite ist

Eine Schwelle, ab der eine Wohnung „lohnt", gibt es nicht universell. Sie hängt von der Lage, der Zeitperspektive und der Gesamtstrategie ab. Drei Orientierungswerte für 2026:

• A-Lagen. München, Berlin, Hamburg, Frankfurt: Brutto 2,5 bis 3,5 %, Netto 1,5 bis 2,5 %. Die Käufer akzeptieren niedrige laufende Renditen, weil die historische Wertentwicklung das ausgeglichen hat. Bei aktuellen Zinsen funktioniert das nur noch für Käufer mit hohem Eigenkapital-Anteil und langem Atem.
• Mittelstädte. Leipzig, Dresden, Hannover, Bremen: Brutto 4,0 bis 5,5 %, Netto 2,5 bis 3,5 %. Hier liegt der typische Sweet Spot privater Vermieter, weil Cashflow und Wertentwicklung in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
• B/C-Lagen ländlich. Brutto 6,0 bis 8,0 %, Netto 3,5 bis 5,0 % möglich, aber mit höherem Leerstands- und Bonitätsrisiko und schwächerer langfristiger Wertentwicklung.

Eine pragmatische Faustregel: Die Netto-Rendite sollte mindestens den langfristigen Bauzins minus einen halben Prozentpunkt erreichen, sonst trägt das Investment weder die Finanzierung noch die Inflation. Bei Bauzinsen von 4 % bedeutet das 3,5 % Netto-Rendite als untere Schwelle für eine fremdfinanzierte Wohnung, eine Hürde, die Bestandsobjekte in deutschen Großstädten 2026 selten reißen. Wer in dieser Phase trotzdem kauft, sollte sehr klar sein, ob er auf laufende Cashflow-Rendite oder auf Wertsteigerung wettet.

Wann sich der Schritt zur eigenen Software lohnt

Eine Wohnung pro Jahr mit einer Excel-Tabelle zu kalkulieren ist machbar. Wer mehrere Objekte vergleicht, die Cashflow-Entwicklung über Jahre verfolgt oder die Steuer-Effekte (AfA nach § 7 EStG, Werbungskosten) im Detail einrechnet, stößt schnell an Tabellen-Grenzen. Drei Schmerzpunkte tauchen wiederholt auf:

• Vergleich mehrerer Objekte parallel. Eine konsistente Sensitivitäts-Rechnung über mehrere Wohnungen verlangt identische Annahmen, einheitliche Formeln und schnelle Variation der Zins- und Leerstands-Szenarien.
• Verwaltung nach dem Kauf. Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungs-Rücklage, Steuerunterlagen, das alles bleibt nach dem Kauf jahrzehntelang erhalten. Eine Tabelle pro Objekt reicht für eines, bei drei Wohnungen wird es unübersichtlich.
• Cashflow pro Objekt über Jahre. Wer wissen will, wie sich die Eigenkapitalrendite einer 2018 gekauften Wohnung 2030 entwickelt hat, braucht eine durchgängige Datenhaltung, nicht eine Hand voll Excels in unterschiedlichen Versionen.

Der Renditerechner auf dieser Seite rechnet Brutto, Netto und Eigenkapital-Rendite in einem Aufschlag durch und ist für die Kaufentscheidung gemacht. Für die laufende Bewirtschaftung, also Mieteingänge, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungs-Tracking und Cashflow pro Objekt, übernimmt die App die Buchführung über mehrere Einheiten hinweg.

Wer aktuell auf der Warteliste steht, bekommt die ersten 50 Plätze mit fünfzig Prozent Dauerrabatt. Hier eintragen.