Question 1

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Accepted Answer

Bei aktuellem Zinsniveau gelten 2 % als Minimum, empfohlen werden 3 bis 4 %. Bei 2 % Tilgung läuft das Darlehen rund 30 Jahre, bei 3 % rund 23 Jahre, bei 4 % etwa 18 Jahre. Höhere Tilgung bedeutet höhere Monatsrate, reduziert aber die Gesamtzinslast deutlich und verkürzt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wer mit niedriger Tilgung startet, sollte mindestens jährliche Sondertilgungen einplanen.

Question 2

Welche Zinsbindung ist die richtige?

Accepted Answer

10 Jahre sind der Klassiker, 15 oder 20 Jahre geben mehr Planungssicherheit, kosten aber typischerweise 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte mehr Zinsaufschlag. Nach § 489 BGB darf jedes Darlehen unabhängig von der Zinsbindung nach 10 Jahren mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Faustregel: Je höher das aktuelle Zinsniveau, desto kürzer binden, je niedriger, desto länger sichern.

Question 3

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Accepted Answer

Ja, fast immer. Jeder Euro Sondertilgung spart über die restliche Laufzeit ein Vielfaches an Zinsen, weil er die Restschuld dauerhaft reduziert. Die meisten Banken erlauben 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer das Recht regelmäßig nutzt, kann ein 30-jähriges Darlehen problemlos in 18 bis 22 Jahren zurückführen.

Question 4

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Accepted Answer

Die Restschuld muss neu finanziert werden, entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Bis zu fünf Jahre vor Ablauf kann ein Forward-Darlehen den heutigen Zins für die Zukunft sichern, gegen einen Zinsaufschlag von etwa 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit. Wer die Anschlussfinanzierung verschläft, zahlt Verzugszinsen oder muss kurzfristig zu schlechten Konditionen abschließen.

Question 5

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Accepted Answer

Faustregel: Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Daraus ergibt sich die maximale Darlehenssumme. Beispiel: 4.000 Euro netto erlauben rund 1.500 Euro Rate, das entspricht bei 4 % Annuität (3 % Zins + 1 % Tilgung wären zu wenig, 4 % insgesamt eher Mindest-Mix) etwa 450.000 Euro Darlehen. Plus Eigenkapital ergibt das den Kaufpreisrahmen.

Question 6

Was bedeutet Volltilger-Darlehen?

Accepted Answer

Ein Volltilger ist ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird. Es gibt keine Restschuld und damit kein Anschlussfinanzierungsrisiko. Die Rate ist deutlich höher als beim Standard-Annuitätendarlehen, dafür sind Volltilger oft 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger. Sinnvoll bei kurzen Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren oder bei sehr hoher Eigenkapitalquote.

Question 7

Was ist der effektive Jahreszins?

Accepted Answer

Der effektive Jahreszins enthält alle Kreditkosten, also den Nominalzins plus Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten oder Kontoführung. Er ist nach Preisangabenverordnung Pflichtangabe und macht Angebote vergleichbar. Achtung: Bereitstellungszinsen, Notarkosten oder Kosten der Restschuldversicherung sind oft NICHT im Effektivzins enthalten und müssen separat geprüft werden.

Question 8

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Accepted Answer

Sie zahlen monatlich eine konstante Rate, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil wird kleiner, der Tilgungsanteil größer. Am Ende ist die Rate identisch geblieben, aber fast vollständig Tilgung. Dieses Modell ist in Deutschland Standard und wird auch in diesem Rechner monatsweise simuliert.

Finanzierungsrechner.

Darlehen

Laufzeit

Sondertilgung

200.000 € Darlehen

Restschuld über Laufzeit

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Womit der Rechner arbeitet.

Fragen zu Tilgung & Zinsbindung

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