Finanzierungsrechner.

Ein Annuitätendarlehen funktioniert nach dem Prinzip der konstanten Rate: Solange der Zinssatz festgeschrieben ist (Zinsbindung), zahlen Sie jeden Monat denselben Betrag. Was sich verändert, ist die Zusammensetzung dieser Rate.

Monatsrate = Restschuld × Zinssatz ÷ 12 + Tilgung

In den ersten Jahren besteht die Rate zu großen Teilen aus Zins und nur wenig aus Tilgung. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, dadurch wird der Zinsanteil kleiner, der Tilgungs­anteil größer. Am Ende der Laufzeit zahlen Sie fast nur noch Tilgung.

Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zinsen, 2 Prozent Anfangs­tilgung. Die Monatsrate beträgt 1.375 Euro (= 300.000 × 5,5 % ÷ 12). Im ersten Monat sind 875 Euro Zins und 500 Euro Tilgung enthalten. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch rund 230.000 Euro, der Tilgungs­anteil ist auf 705 Euro pro Monat gewachsen.

Die meisten Banken in Deutschland bieten ausschließlich Annuitäten­darlehen an, weil sie für den Kreditnehmer planbar und für die Bank kalkulier­bar sind. Andere Modelle wie Tilgungs­darlehen (mit konstantem Tilgungs­anteil) oder endfällige Darlehen sind selten und nur in Spezial­situationen sinnvoll.

Die Anfangs­tilgung ist der Tilgungs­anteil im ersten Jahr und bestimmt, wie schnell Sie das Darlehen zurückführen. Sie ist die wichtigste Stellschraube überhaupt, weil sie sowohl die Monatsrate als auch die Gesamt­kosten dramatisch verändert.

• 1 Prozent Tilgung:Bei aktuellem Zinsniveau führt das zu Laufzeiten von über 40 Jahren. Im Niedrig­zins­umfeld vor 2022 noch akzeptabel, heute wegen höherer Zinsen sehr teuer und riskant. Banken finanzieren mittlerweile selten unter 2 Prozent.
• 2 Prozent Tilgung:Klassischer Standard. Laufzeit rund 30 Jahre, Monatsrate günstig. Riskant, weil die Restschuld nach Zinsbindung meist noch sehr hoch ist und das Anschluss­risiko voll trägt.
• 3 Prozent Tilgung:Empfehlung für die meisten Käufer. Laufzeit rund 23 Jahre, Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung deutlich kleiner, die Gesamt­zinslast sinkt um ungefähr ein Drittel gegenüber 2 Prozent Tilgung.
• 4 Prozent oder mehr:Schnelle Schulden­tilgung, Laufzeit unter 20 Jahren. Hohe Monatsrate, aber sehr niedrige Gesamt­zins­last. Sinnvoll bei stabilen, hohen Einkommen und kurzem Anlage­horizont.

Faustregel: Multiplizieren Sie Zinssatz und Anfangs­tilgung. Das Ergebnis ist Ihre Annuität. Bei 3,5 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung sind das 6,5 Prozent vom Darlehen pro Jahr, bei 300.000 Euro also 19.500 Euro Jahresrate oder 1.625 Euro pro Monat. Das gibt Ihnen ein Gefühl, ob die Rate ins Budget passt.

Die Zinsbindung ist die Zeit, in der Ihre Bank den Zinssatz festschreibt. Nach Ablauf wird zum dann gültigen Zins umgeschuldet, das ist die Anschluss­finanzierung. Drei gängige Optionen:

• 10 Jahre:Klassisches Standard­modell, günstigster Zinssatz. Das Sonder­kündigungsrecht aus § 489 BGB greift ohnehin nach 10 Jahren, also wenig Mehrwert in 12-Jahres-Bindungen.
• 15 Jahre:Aufschlag von etwa 0,2 bis 0,4 Prozent­punkten gegenüber 10 Jahren. Sinnvoll, wenn Sie davon ausgehen, dass Zinsen weiter steigen. Auch hier greift das Kündigungs­recht nach 10 Jahren, falls die Zinsen wider Erwarten stark fallen.
• 20 Jahre und länger:Aufschlag 0,4 bis 0,7 Prozent­punkte. Maximale Planungs­sicherheit, aber auch maximaler Zinsaufschlag. Nur sinnvoll bei sehr risiko­averser Lebens­planung oder wenn die Restschuld nach 20 Jahren komplett getilgt wäre (Volltilger).

Faustregel: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto länger binden. Je höher das Niveau, desto kürzer binden. Bei den heutigen Zinsen (3,5 bis 4 Prozent) ist eine 10- oder 15-Jahres-Bindung meistens der beste Kompromiss zwischen Aufschlag und Sicherheit.

Wichtig: Die Zinsbindung beeinflusst nur den Zinssatz, nicht die Laufzeit. Ein 30-jähriges Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung läuft bis zur vollständigen Tilgung, der Zinssatz wird nur nach 10 Jahren neu festgelegt.

Zwei Werkzeuge, mit denen Sie aktiv eingreifen können: die Sonder­tilgung während der Zinsbindung und das Forward-Darlehen für die Anschluss­finanzierung.

Sondertilgungbedeutet eine außer­ordentliche Zahlung zusätzlich zur regulären Rate. Die meisten Banken erlauben 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehens­summe pro Jahr ohne Vorfälligkeits­entschädigung. Bei 300.000 Euro Darlehen und 5 Prozent Sondertilgungs­recht sind das 15.000 Euro pro Jahr extra, die direkt die Restschuld reduzieren.

Eine Sondertilgung von 5.000 Euro im fünften Jahr eines 300.000-Euro- Darlehens spart über die gesamte Restlaufzeit etwa 4.500 Euro Zinsen und kürzt die Laufzeit um neun Monate.

Lohnenswert ist Sonder­tilgung fast immer, weil der gesparte Zins meistens höher ist als die Verzinsung einer alternativen Tagesgeld- oder Festgeld-Anlage. Nur bei sehr hohen ETF-Erwartungen und gleichzeitig niedrigem Darlehens­zins kann es sich lohnen, lieber zu investieren als zu tilgen.

Forward-Darlehensichert den heutigen Zins für eine Anschluss­finanzierung, die erst in der Zukunft beginnt, bis zu fünf Jahre Vorlauf möglich. Der Aufschlag liegt bei etwa 0,02 Prozent­punkten pro Monat Vorlauf, also bei drei Jahren Vorlauf rund 0,7 Prozent­punkte über dem aktuellen Zinssatz. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und das Risiko nicht tragen wollen. Riskant, wenn die Zinsen fallen sollten, dann zahlen Sie den höheren Forward-Zins.

Eine ehrliche Antwort beginnt nicht bei „was zahlt die Bank" sondern bei „was passt nachhaltig in mein Budget". Drei Faustregeln:

1. 40-Prozent-Regel:Die monatliche Darlehensrate sollte 40 Prozent des Netto-Haushalts­einkommens nicht übersteigen. Bei 5.000 Euro Netto sind das 2.000 Euro Maximalrate.
2. Notgroschen-Regel:Mindestens drei Netto­monats­einkommen als liquider Notgroschen sollten nach Kauf noch da sein. Wer alles ins Eigen­kapital steckt, hat bei Auto­defekt oder Job­wechsel keinen Puffer.
3. Stress­test-Regel:Rechnen Sie das Modell mit 1 Prozent­punkt höherem Anschluss­zins durch. Wenn die Rate dann nicht mehr passt, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert.

Aus der Maximalrate ergibt sich die Darlehens­summe. Bei 2.000 Euro Rate und 5,5 Prozent Annuität (3,5 % Zins + 2 % Tilgung) sind das rund 436.000 Euro Darlehen. Plus 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufneben­kosten ergibt einen realistischen Kaufpreis­rahmen von rund 540.000 Euro inklusive Nebenkosten.

Banken rechnen oft großzügiger und genehmigen Beträge, die für den Käufer riskant werden. Das ist nicht böser Wille, sondern andere Risiko­perspektive: Die Bank ist durch die Grundschuld besichert, der Käufer trägt das volle Lebens­risiko. Verlassen Sie sich nicht auf die Bank­einschätzung allein.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Das ist der Moment, in dem viele Käufer überrascht werden, weil die Konditionen sich grundlegend geändert haben können.

Ihre Hausbank wird Ihnen automatisch ein Angebot für die Prolongation (Verlängerung) machen. Akzeptieren Sie es nicht ohne Vergleich. Die Konditionen für Anschluss­finanzierungen sind oft schlechter als für Neuabschlüsse, weil die Bank weiß, dass der Wechsel mit Aufwand verbunden ist. Holen Sie mindestens drei Vergleichs­angebote ein.

Drei Optionen für die Anschluss­finanzierung:

• Prolongation:Bei der bisherigen Bank verlängern. Einfachste Option, kein Wechsel-Aufwand. Konditionen oft 0,1 bis 0,3 Prozent­punkte schlechter als am Markt.
• Umschuldung:Neue Bank übernimmt die Restschuld. Aufwand: Grundbuch­abtretung und neue Bonitäts­prüfung. Spart häufig 0,2 bis 0,5 Prozent­punkte über die Restlaufzeit.
• Forward-Darlehen: Bis fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung den heutigen Zins für die Zukunft sichern. Sinnvoll bei Erwartung steigender Zinsen.

Wichtig: Beginnen Sie die Anschluss­planung 12 bis 18 Monate vor Ende der Zinsbindung, nicht erst kurz davor. Wer zu spät wechselt, läuft in den Verzugs­zins seiner Bank, der deutlich über Markt­niveau liegt. Das vergessen viele Käufer und zahlen ein paar Monate lang viel zu hohe Raten.

Banken werben mit dem Nominal­zins, weil er kleiner aussieht. Für Ihre Entscheidung zählt aber der Effektiv­zins. Der Unterschied:

• Nominal­zins:Der reine Zinssatz, mit dem die Restschuld verzinst wird. Steht im Darlehens­vertrag.
• Effektiv­zins:Enthält den Nominal­zins plus sämtliche Kreditkosten wie Bearbeitungs­gebühren, Konto­führung und Schätz­kosten. Ist nach Preisangaben­verordnung Pflicht­angabe.

Bei modernen Baudarlehen liegt der Unterschied meist nur bei 0,1 bis 0,2 Prozent­punkten, weil die meisten Banken keine Bearbeitungs­gebühr mehr nehmen. Bei älteren Verträgen oder Nicht-Bank-Anbietern (Bauspar­kassen, Versicherungen) kann der Unterschied erheblich sein.

Wichtig: Auch der Effektiv­zins enthält nicht alles. Außen vor bleiben Bereitstellungs­zinsen (für nicht abgerufene Darlehens­teile), Notar- und Grundbuch­kosten der Grundschuld­eintragung sowie eventuelle Kosten einer Restschuld­versicherung. Diese müssen Sie separat berechnen, um die Gesamt­kosten zu erfassen.

Die meisten Probleme bei Baufinanzierungen entstehen in den ersten Wochen, durch zu schnelle Entscheidungen oder fehlende Vergleiche. Diese fünf Fehler tauchen besonders oft auf:

• Nur ein Angebot einholen:Konditions­unterschiede zwischen Banken liegen oft bei 0,3 bis 0,7 Prozent­punkten. Auf 300.000 Euro über 10 Jahre sind das fünfstellige Zinsersparnisse. Mindestens drei Vergleichs­angebote sind Pflicht.
• Auf Bauspar­kassen-Werbung hereinfallen:Bauspar­kombi­produkte sehen attraktiv aus, sind aber durch Bauspar­darlehens­phase und Abschluss­gebühren oft teurer als ein klassisches Annuitäten­darlehen. Effektiv­zins-Vergleich nicht vergessen.
• Sondertilgungs­recht ungenutzt lassen:Wer 5 Prozent Sonder­tilgungs­recht im Vertrag hat und es nie nutzt, verschenkt erhebliche Zinsersparnis. Selbst kleinere jährliche Beträge summieren sich.
• Bereitstellungs­zinsen unterschätzen:Wer den Kredit nicht binnen sechs bis zwölf Monaten vollständig abruft, zahlt Bereitstellungs­zinsen auf den nicht abgerufenen Teil, oft 3 Prozent pro Jahr. Bei langer Bauphase ein erheblicher Kostenfaktor.
• Kein Stresstest:Wer die Finanzierung nur bei heutigen Zinsen rechnet, ignoriert das Anschluss­risiko. Rechnen Sie mit 1,5 bis 2 Prozent­punkten höheren Anschluss­zinsen, dann sehen Sie, ob das Modell tragfähig ist.

Faustregel: Wenn das Modell nur bei optimalen Annahmen funktioniert, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert. Bauen Sie Reserven ein, plus für Reparaturen, Auto, Job­risiken und längere Lebens­phasen mit reduziertem Einkommen (Eltern­zeit, Pflege, Selbstständigkeit).